行政書士法人高齢化社会を考える会

住宅ローンについてのアドバイス

住宅ローンは、借りたら返すだけではありません。時間の経過と状況の変化に対応し、様々な対策と行動が必要になります。
まずは、お気軽にご相談ください。

【個人のお客様】

人生最大の買い物＝夢の「マイホーム」購入に向けて全力で、お手伝いさせていただきます。

すでに購入した「マイホーム」のお支払に関し、金利上昇などの状況変化に合わせ、お客様のライフプランに合わせ適切な借換え相談を行います。

ご相談内容によって、手数料は変わります。

初回相談料は無料です。

【事業者様】

住宅ローンアドバイザーであるFPが住宅ローンや資金計画等について、お客様や貴社のお客様に対して、ライフプランや住宅ローンの相談サービスなどのサポートを行います。

住宅ローン相談会

貴社のお客様向けに「住宅ローン相談会の開催」のお手伝いや「住宅ローン」「相続」「任意後見・成年後見」のセミナー・講演などを行います。

当事務所と業務提携をして頂き、お客様満足度を上げ、業績アップにつなげていく為に、お役に立ちたいと考えております。

具体的なサービス内容や料金につきましては、個別相談の上、内容に応じて決めさせて頂きます。

マイホーム購入か賃貸か？

殆どの方が悩む問題です。
購入派：「子供の入学時に学習机を置ける子供部屋を用意しなくては•••」「別居していた親と同居するので•••」
賃貸派：「年齢・家族構成や収入に応じて、住み替えが出来る」「気軽に引越しできる・転勤が多いので•••」

購入と賃貸のメリット・デメリットをあげてみました。みなさんは、どちらを選びますか？

【購入のメリット】

◦自分の資産になる

◦広い居住空間に住める

◦老後に家賃の心配なし

【購入のデメリット】

◦ローンに追われる

◦近所トラブルあっても簡単に転居できない

◦固定資産税・修繕費等の維持管理費用がかかる

【賃貸のメリット】

◦維持管理費・固定資産税の心配なし

◦住宅ローンの不安がない

◦気軽に転居できる

【賃貸のデメリット】

◦資産は増えない

◦家族が増えると家賃負担も増える

◦老後の住みかの不安（老後の家賃）

住宅ローン固定？変動？

住宅ローンは、変動金利型・全期間固定金利型・固定期間選択型の３タイプに分けられます。

変動金利型：金利は半年ごとに見直しされますが、毎月返済額は５年間変わらない

全期間固定金利型：借り入れた時の金利がローン返済終了まで変わらず、毎月返済額もずっと同じ

固定期間選択型：変動金利がベースで、一定期間を固定金利にできる。固定期間は２年、３年、５年などから選択。

１番多く利用されているのは、固定期間10年タイプ。固定期間10年型の金利は、長期金利に連動します。
固定期間終了時にその時点での金利に見直されることになります。

変動金利型は、短期プライムレートに基づいて決ります。毎月返済額が５年間変わりません。
しかし、その間に金利が変動した場合は、毎月返済額の内の元本返済に充てられる部分と利息の支払部分の比率が変わります。金利上昇に伴い、利息の支払が増加し、元本の返済がなかなか進まない状態になります。６年目に毎月返済額が見直されますが、元の返済額の1.25倍を上限とする金融機関が多くなっています。
返済額が急に上がることはないのですが、金利が急上昇すると「未払い利息」が生じ、別な借金を負担する可能性があります。

全期間固定金利型の金利は、長期金利に連動します。借り入れた時の金利が最後まで変わらないので、借入時に総返済額が分かりやすい、金利変動の影響を受けない等の利点がありますが、高金利の時に借りると最後まで高金利のままで、変動金利型より概して金利が高くなります。

固定期間選択型：一定期間の金利が確定するので、返済計画が立てやすい。借入時に総返済額が分からない。金利急昇すると、未払い利息発生のリスクもあります。金融機関によっても種類が多く、どれにしたら良いのか、迷ってしまいますが、自分のライフプラン・借入時の金利や将来の景気動向を考えて選択しましょう。

住宅ローン借換えはどうやる？

現在の住宅ローンを別の（低利な）住宅ローンに変えたいと思った時、現在の住宅ローンの残高を他の銀行で借入し、その借入したお金で、従前の住宅ローンを完済することを住宅ローンの借換えといいます。住宅ローンの借換えを行う人の多くは、固定金利型や固定期間選択型から変動金利型に変えています。ただ、中には今後の金利上昇や毎月の返済額増加に不安感を持つ人が固定金利型に借換えしているケースもあるようです。

繰り上げ返済とは？

住宅ローンの毎月返済額は、元金返済分と利息返済分で構成されています。
元金返済分の金額により、借入金額（ローン残高）が減る仕組みになっています。
繰り上げ返済とは、毎月決められた住宅ローンの返済額とは別に返済を実行することで、ローン残高を予定より早く減らしていくことです。
つまり、ローンの元金返済分を前倒し（繰り上げ）返済していくことです。
繰り上げ返済には｢期間短縮型｣と｢返済額軽減型｣があります。

｢期間短縮型｣は、何回目かに、毎月返済額と別に元金を返済することで、利息を効果的にカットする方法です。
総返済額を効果的に減らしたい、ローンの早期完済を目指す人にお勧めです。

「返済額軽減型」は、何回目かに、毎月返済額と別に元金を返済することで、毎月返済額を軽減します。残りの返済期間は変わらないタイプです。将来の家計負担に備えキャッシュフローを調節したい方、毎月の返済額が負担な方にお勧めです。ただし、繰り上げ返済は手持ちの現金を使うので、急な出費発生時に使うお金がない、という事態も想定されます。預貯金とのバランスが重要です。

ローン期間を短縮したい、毎月の返済額を減らしたいからと、無理な繰り上げ返済を実施しないよう、気をつけて利用したいものです。

頭金は必要ない？

以前、住宅ローン融資額は、物件価格の80％と言われてきました。
ですから、マイホーム購入の際の頭金は、物件価格の20％程度準備するのが、目安と言われていました。

しかし現在は、物件価格の100％を借り入れる事が出来る商品もあります。頭金なしでもマイホーム購入が可能になるケースがあるということです。

でも、「頭金は必要ないか？」というと・・・そうでもありません。頭金は多いほど、メリットは多くなります。以下にメリットを上げました。

①頭金が多ければ、マイホーム取得にかかる借入金が少なくてすむので、毎月返済額を抑えられます。

②頭金が多い場合、住宅ローンの金利を優遇する金融機関があり、優遇金利を利用することが出来ます。

マイホーム購入費用は物件価格以外に、登記などの諸費用も発生します。諸費用ローンというのも、ありますが、後々の負担を増やすことになります。また、頭金がゼロだと、延滞率が高くなる傾向があります。

マイホーム購入は「夢」。でも夢を負い過ぎて、住宅ローン貧乏にならないように・・・返していける金額＝買える金額　と心得ましょう。

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